今年3月1日，建设部和国家工商总局开始推荐使用新版商品房买卖合同示范文本。在使用该新的合同示范文本时，消费者需要注意以下几个问题：

一、消费者在合同上签字前一定要逐条逐字阅读合同条款。实务中我们发现不少消费者在买房签合同时根本不看合同条款，而是由着售楼小姐牵引在合同上签字了事，结果收房时发现问题再看合同，发现自己上当了。比如，本人代理的一个案子，合同上就面积差异的约定为：“双方自行约定：（1）以出卖人发出入住通知书上规定交房时间为准。”显然，这是一个错误的约定，等于没有约定。而开发商在〈补充协议〉中却塞进了“商铺面积以实测使用面积据实结算，多退少补”条款。这么重要的条款，消费者都没有发现，结果，实际交房时虽然实测面积比合同约定面积超了15%，业主也只能买单。

二、示范文本并不等同于格式合同。开发商一般都会以示范文本属于有关部门制定为由，在双方交易签订合同过程中不允许买房人改动一个字，或提出示范文本以外的任何条件。这是不能成立的。示范文本只是推荐使用文本，并不是强制性合同条款，买卖双方完全可以在合法合规的范围内协商增减修改合同条款。实际上，该示范文本开头就开宗明义；“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。”因此，消费者在买房与开发商签定合同时完全可以讨价还价，而不是“一个字都不能动”。切记：合同约定得越明确，日后出现纠纷的可能就越小。

三、对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。 比如新合同范本第三条第五款“该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。”很多消费者在签定合同时都没有明确约定，而实际情况是封闭式阳台要计算全部面积，非封闭式阳台则计算一半面积，差额都在几个平米的面积，涉及几万块钱的房价款，应该不能轻易疏忽。

四、关于房价款计算的约定，示范文本中提供了三种选择，即按建筑面积计算、按套内建筑面积计算或按套（单元）计算，在此本人建议消费者优先选择按照套内建筑面积计算。主要理由是套内建筑面积可以委托有资质的房屋面积测量单位进行复测，所以开发商一般不敢做太大的手脚，如果按建筑面积计算，则涉及的公摊面积部分，很复杂，很多消费者根本搞不明白哪些部位列入了公摊，即使搞清楚了，要委托面积复测的话，也得以一幢楼为单位进行委托，也就是说要整幢楼的几十户甚至上百户业主一起委托，这样就增加了面积复测的成本和困难。因此，选择按套内建筑面积计算房款是比较有利于消费者的选择。

五、关于面积确认及面积差异处理，新合同范本提供了两种方案，即“双方自行约定”或按照面积误差比绝对值在3%以内据实结算，以外部分多不补钱少双倍补偿的方案，在此建议消费者选择第二种方案，由于消费者对房地产专业的不精通，信息不对称，与开发商相比处于绝对弱势的地位，因此如果选择自行约定条款，往往容易让开发商塞进不平等条款，就象前面提到的那个案例一样。第二种方案实际是有关部门借用合同示范文本为消费者争取到的利益，因此，不要轻易放弃。 另外，还要注意，示范文本中有一款“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。”很多合同都没有签署补充协议，但是设计变更肯定会导致面积差异，因此引起的纠纷到了法院往往因为没有合同依据而使买房人处于被动。

六、关于公摊部位的约定，虽然国家明文强制性规定哪些部位可以列入公摊面积，哪些部位不能列入公摊面积，但是示范文本附件二还是提供了“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明 ”，试图以合同约定的形式来进一步明确这一模糊地带。政府主管部门的初衷是善意的，但是，开发商却常常借合同约定的名义，在该附件中塞进一些本不应列入公摊的部位，比如，为多幢楼服务的物业管理用房等等。法院在审理中也常常依据契约自由原则和业主在该附件上的签字而使业主的合法权益得不到支持。为此，消费者在该附件上签名之前一定要好好研究，慎重签名。

七、关于规划、设计变更的约定 。示范文本中只明确规定了经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致的商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等变化而影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人的通知义务以及买房人的行使退房的权利。实务中大量存在的是未经规划部门批准的规划变更和设计单位同意的设计变更，以及虽经同意，但是开发商没有履行通知义务，而消费者往往要等到入住后才能发现设计规划已经变更。示范文本中规定的“出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”的条款，在实际执行中则遇到了困难，业主都已经装修入住了，还怎么退房？因此，建议消费者在签定合同时就此问题与开发商作出更明确的约定。

八、 关于产权登记的约定 ，示范文本提供了退房或不退房两种选择，建议消费者都要根据自己的实际情况，作出有利于自己的选择，而不是把权利交还给开发商，任由他们画勾。

九、关于商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权等等权利的约定，消费者也一定要特别慎重，今年六月将出台的〈物权法〉，对于这些公共部位和共用设施设备权利的规定是，合同有明确约定的，从合同约定；合同没有明确约定的，归业主共有。在这种情况下，开发商作为一个理性的经济人，肯定会倾向于作出有利于自己的约定，这时候，消费者就要慎重考虑，因为这些权利都意味着70年的收益，不是可以凭空白送随便弃权的。当然，要形成与开发商的平等谈判地位，个别消费者的力量显然不够。现在不少消费者在买房的时候就加入一些“团购”队伍，不仅可以获知更多的内部信息，争取批发价的优惠，尤其可以人多力量大，赢得与开发商讨价还价的平等地位，这样，在签合同的时候把这些公用部位和公共设施设备的权利争取回来是完全有可能的。

十、关于争议的解决，示范文本提供了诉讼或仲裁的选择，消费者可以自行选择，可谓青菜萝卜各有所爱吧！这里提醒消费者一点：不要盲目以为仲裁就能快刀斩乱麻，仲裁费远远高于诉讼费不说，要是对仲裁裁决不服，还要回到法院。就本人代理的两个案子，已经一年多了，至今还没有裁决下来，同一楼宇其他业主的诉讼，法院一审、二审早在半年前就走完了。法院的判决是以国家信用作担保的，仲裁裁决是以民间专家信誉作担保的，在我国目前普遍的信用缺失的情况下，孰优孰劣，真的不好说。

总之，买房也许是消费者平生最大的一笔买卖，跟买件衣服买袋米不一样，消费者一定要慎之又慎，尤其在明确自己的权利和义务的买房合同中，花点时间和心思，字斟句酌，多比较多研究多请教专家，签定一份无懈可击的买房合同是关键。