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提起人防工程，很多人可能会马上想到战争电影里的防空洞。其实，类似这样的设施现在还有，那就是小区的人防地下室。但是，说起人防地下室，可能不少人会皱起眉头；因为在一些小区，人防地下室被改造成了饭店、旅馆、歌舞厅……这不仅影响了居民的生活，还在危害着小区的安全。海淀区华清嘉园9名业主甚至还因此将海淀区人防办告上了法庭。
下面我们就来听新闻广播记者连新元的报道：《商品房小区人防地下室属于谁？上篇——华清嘉园业主的官司》。
（8’58 ）
一
3月29号上午11点半，北京市第一中级人民法院。刚刚结束庭审的华清嘉园业主代理律师陈岳琴走出法庭。
（陈岳琴：今天的庭审，争议的焦点，还是业主的权属边界在哪儿；没有进入公摊和合同的，业主是否有拥有产权。）
陈律师告诉记者，9名业主的诉讼要求很明确，那就是确认该楼人防工程所有权归业主所有，并归还出租人防工程的收益。而此前的2005年10月21号，9名业主的诉讼要求已在海淀法院一审被驳回，业主们不服判决，才又上诉到北京市第一中级人民法院；3月29号的庭审，就是上诉之后的第一次开庭。什么问题让业主们下定决心要打这场官司呢？
（陈岳琴：从2003年开始，华清嘉园地下人防工程就被出租，住进了很多闲杂人员。因为地下有电梯和楼上相通，所以业主感到非常的不安全。有一次，有一个喝醉酒的人半夜就上楼了，去敲业主的门，业主就尖叫起来了……后来业主下楼一看，地下被搞得乱七八糟的，用煤气罐做饭啊什么的，存在很大的安全隐患，也给业主生活带来干扰。）
住在四楼的业主韩夏告诉记者，因为这个问题，那时候她甚至一度想要搬家。
（韩夏：有一次，我看到有人拉了一堆乱七八糟的破烂家具，什么沙发啊，都有味的那种，我想是不是要开旅馆啊，当时就很痛苦。怪不得家里曾经发现有蟑螂，蟑螂就是在这样的环境中才会出现的。我很怕蟑螂，就想，如果再发现有蟑螂，我就不住这儿了！而且当时还是非典刚过的时候，大家还是很忌讳这个的，所以那时候我很痛苦。）
在这种情况下，业主们开始关注人防地下室被出租的问题，向物业公司和开发商反映了情况，并向人防工程的主管部门海淀区人防办进行投诉。
（陈岳琴：人防办也去检查了，要求整改，但是这里已经经过层层转包。首先人防办把它租给了我们的物业公司，物业公司又转租给了一个叫远帆的公司，远帆又租给了一些民工啊、学生什么的，关系很复杂。人防办只收了2万元的使用费，但到远帆他们收取的租金就有十多万，层层获利，已经无法清退里面的人员了。）
眼看着问题就要陷入僵局，业主们开始思考，人防办有没有权利出租自己人防地下室。
（陈岳琴：在和人防办的交涉中，发现出租该地下人防工程的海淀区人防办拿不出任何产权证明和投资证明，根本无法证明其为该地下人防工程的合法产权人的身份。）
2005年4月，华清嘉园甲15楼9位业主把海淀区人防办告上了法庭，要求将位于甲15号楼地下二层的人防工程所有权归业主所有，并要求判令被告立即清退居住的所有闲杂人员，返还租金20000元。2005年10月13号，本案在海淀区人民法院东升法庭开庭审理。当时在法庭上，原被告代理人针对人防工程所有权归属问题及人防办收取的租金是否合理进行了激烈的辩论。
原告代理律师陈岳琴认为：
（陈岳琴：原告作为甲15楼的业主，其所付购房款中包括了该整幢楼的工程造价，是该楼的最终投资人，除享有所购房屋的专有所有权外，还享有该楼公用建筑部位的共有权，包括地下二层人防工程。）
而被告海淀区人防办则认为，原告没有任何证据证明购房款中包括人防工程的建设成本，有关法规也规定人防工程是不计入公摊面积的。
（海淀区人防办：建设部有关通知规定，商品房人防工程不允许计入公摊。）
海淀区人防办进而认为，人防工程属于国防的组成部分，归国家所有，自己只是代表国家将该人防工程出租给华清嘉园的物业管理公司，收取租金的行为也是合法的。
（海淀区人防办：人防工程是国防的组成部分，所有权是归国家所有，开发商不可能将人防工程出售给业主。而且相关条例中规定，任何组织、团体和个人使用人防工程都应为有偿使用，应由人防办收取使用费，人防办行使经营管理权。）
对此，华清嘉园业主认为，根据全国人大颁布的《中华人民共和国国防法》，国家为国防建设直接投入资金或者土地等资源才属于国家所有的国防资产。对于本案争议中的华清嘉园甲15号楼地下人防工程，没有证据证明国家对其进行过任何投资行为，因此不享有所有权。
（陈岳琴：在商品房人防工程中，政府并没有投入，也没有进行合法的有偿征收，国家对我们人防工程的财产权来自哪里？）
至此，本案的关键问题就是认定谁是商品房小区地下人防工程的投资人。原告出具了一份重要的证据，是北京市人防办2004年11月19号发出的《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》，其中对人防工程的投资人有过这样的表述：
（陈岳琴：回复中说，城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主们，这是事实。城市居住小区的人防工程投资建设是社会投资建设的性质，因为它纳入了商品房综合开发成本，每个购买商品房的人都是投了资的。）
但是，海淀法院并没有采信这一业主认为很关键的证据。2005年10月21号，海淀法院对此案作出判决，驳回了业主的全部诉讼请求，主要原因是目前对人防工程的投资人没有明确规定。当时负责审理本案的审判长方岩表示：
（方岩：法院认为“投资”作为法律用语，强调出资者为达到一定目的而投入资金，其对投资行为应具有主观能动性，而本案中，业主在签订《商品房买卖合同》时应已知其所购买的商品房面积中并不包括防空地下室，但在权利义务条款中未涉及。所以即使修建防空地下室的成本确为各业主分担，但因其在出资时缺乏主观能动性，也就并非法律意义上的“投资”行为。可能是业主负担了成本，但具体到投资人是谁，目前还不明确，希望物权法能对此进行明确规定。）
对此法院判决，华清嘉园业主代理律师陈岳琴认为：
（陈岳琴：法院的判决没有认定事实的投资人，这导致适用的法律不当，进行了“主动投资”、“被动投资”等等法律评述。该评述显然是站立不住的，因为并没有任何法律法规或司法解释规定只有主动投资才能适用《人民防空法》第五条。实际上，房地产的专业性和复杂性决定了买房人不可能对其中的奥秘洞悉了然，双方大量的契约是依赖国家法律和行业规范来确定的，业主买房绝不仅仅是为了消费，更为了投资升值，这是行业的共识。）
判决下达五天之后，华清嘉园业主向北京市第一中级人民法院提起了上诉。
与此同时，海淀法院表示，原告方有关防空地下室被出租、居住使用人扰民、存在安全隐患等问题应引起海淀区人防办的重视，海淀法院将通过司法建议敦促相关部门加强管理。
* * *
华清嘉园业主通过法律途径要求人防地下室所有权的事情，几个月以来，引起各方关注。实际上，这一事件之所以一石激起千层浪，是因为它代表了目前商品房小区人防资产的现状。对于北京3000多个商品房小区、1000万平米的地下人防工程的产权归属问题，争论还在继续。
今天的记者视线，请继续收听新闻广播记者连新元的报道：《商品房小区人防地下室属于谁？下篇——期待平息的争议》。
（新闻台 135/12 第二集：8’58）
（地下人防走路声音……）
（业主韩夏：现在好一些了，那些闲杂人员都已经清走了……）
上周末，在华清嘉园甲15楼地下二层人防地下室，业主韩夏告诉记者，去年他们的官司虽然输了，但海淀区人防办公室还是清走了租住在地下的人员。不过，她的烦恼并没有因此消失。
（业主韩夏：门前雪是扫了，但我们这个小区还是特别乱，其他楼地下还是一样……）
原来，去年打官司的只是华清嘉园甲15楼的业主，海淀法院通过司法建议敦促相关部门加强管理后，海淀区人防办公室也只对甲15楼的人防地下室进行了清理。但在这个拥有十多栋楼的小区，仅仅对甲15楼的清理并没有带来根本的改变。在小区里，两个业主向记者抱怨：
（业主1：打官司的我们知道，就是15楼，但我们这栋楼还是一样……）
（业主2：我们家楼下住的饭店的厨师，每天半夜回来，还嗷嗷的叫，吵得我们都睡不着觉……）
对于华清嘉园甲15楼业主的代理律师陈岳琴来说，原本希望打官司能为解决类似问题的提供借鉴，但目前看来只是扫清了门前雪。
（陈岳琴：按说这个问题现在已经暴露得很充分了，不应该只清退我们这一栋楼，其他楼不打官司就不清退，但目前发生这样的情况说明了什么呢？）
陈律师告诉记者，这个案子在北京，乃至全国都是首例。因此，对于解决其他小区的类似问题，具有很高的借鉴意义。但目前其他小区人防地下室的使用情况并没有改观。近日，一位家住方庄的居民向本台新闻热线反映，他们的人防地下室被改造成了酒吧。
（居民：他们晚上唱歌啊，然后通过楼道和管道就传到楼上来了，晚上十一二点还在吵，我们没办法，只能用耳塞塞住耳朵睡觉。）
记者查阅了各种有关规定，发现并没有明确人防地下室的用途。市房屋土地管理局、市人防办1998发出的《关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知》 中有这样的一句话：“人防工程平时用于旅馆、餐厅、歌舞厅等对小区设施使用损耗程度较严重的项目，其相关内容的收费标准可适当提高。”那么，这些项目对于居民生活的影响，作为主管部门是否考虑过呢？北京市人防办一位姓张的工作人员表示：
（人防办工作人员：开发是符合政策的，人防办自身或者转租给别人都是可以的；有关条文规定社会、团体、个人都可以来经营人防工程。你说的具体问题可以来具体解决。）
对于目前人防地下室使用的现状，陈岳琴律师认为：
（陈岳琴：人防办没有尽到职责，这里头有收益，有利益，业主要站起来。如果业主不站起来，人家何苦要清退呢？）
但是，在目前规定不明确，政策不明朗的情况下，业主又该怎样站起来呢？很多小区的业主只能各显神通，和人防工程的层层转包者斗智斗勇。在海淀区太月园小区，人防地下室被改造成了出租屋后，业主们为了获得一部分收益权，同时保障小区的安全，费尽了心思。业主委员会主任王加吾告诉记者：
（王加吾：我们就不停地找海淀人防办，我们就说，那些租户也使用了我们的公共设施，最起码应该交物业费。后来，他们同意交一部分钱 。这之后呢，我们发现承租的公司只有3万块钱的注册资本，我们这么大的小区，出问题谁负责？后来，我们就和海淀区人防办协商，然后逼着承租的公司给我们上公共财险。）
太月园小区争得了部分权益，但这样的小区只是个案。正如陈岳琴律师所说的，如果对地下人防工程没有进行明晰的产权界定，出现各种问题是必然的。因此，要从根本上解决问题，还是要理清产权。
（陈岳琴：没有明确进入分摊的是不是业主的产权，没有写进购房合同的，业主能否拥有产权？）
对于陈律师所说的没有写进合同，甚至没有明确说明进入公摊的部分，该怎么看待它们的归属呢？社区问题专家、和谐社区发展中心理事长蔡若焱打了一个比方。
（蔡若焱：就比如说电视机厂生产的电视机，你没的时候，说只把壳儿卖给你，荧光屏是他们的，可能吗？肯定是一起花钱买过来的啊。实际上，业主肯定是那些公共部分的投资者。）
就人防工程来说，《中华人民共和国人民防空法》规定，国家鼓励单位组织和个人投资人防工程建设；而市人防办《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》中，也明确说明：城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主们。怎么看待业主的事实投资行为，这种投资能否获得产权呢？市人防办工作人员表示：
（人防办工作人员：业主的观点只是一种观点，必须要考虑它的过去、现在和未来，也要考虑它的战备属性，毕竟不同于其他商品。）
对此，中国人民大学公共管理学院副教授陈幽泓认为，人防工程事实上是政府为了保障公共安全应该提供的公共产品，但为了解决资金问题，政府目前的政策是鼓励社会力量参与人防工程的建设。为了保障公共安全，人防工程不能简单私有化，但同时也不能随意公有化。
（陈幽泓：投资是业主，但又要顾及公共利益，怎么来解决这一问题。不能简单判断是业主的，但国家也不能简单处理。就要在经济原则和公共原则之间找到平衡点。首先，为了公共安全，这是每个人都不能忽视的，但如果承认私人投资，那就应该在保护私人利益和公共安全之间下工夫。）
在这个问题上，我国宪法修正案第十三条规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。因此，陈岳琴律师认为，公私财产应楚河汉界明确区分，并受到法律一视同仁地保护，这样，整个市场经济才有交换的基础和成长的空间。
（陈岳琴：对于业主投资的人防工程，如果国家基于公共利益要征用，也要进行过国有化征收征用并给予补偿。国家所有权的取得应该有法律依据个事实依据。事实上，国家财权与公民财权之间，也要基于民法财产所有权等价交换原则来取得，而不能由部门规章规定由他们所有。）
然而，在公私财产的界定问题上，法律并不完善。在商品房小区中，除了人防工程，还有幼儿园和一些商业配套设施，这些带有社会公共性质的设施产权同样不明确。而这些问题有待于《物权法》从根本上明确。陈岳琴告诉记者，3月29号，在北京市第一中级人民法院开庭审理华清嘉园的案子时，她曾经向主审法官提议，搁置产权方面的争议，等待《物权法》的明确规定。
（陈岳琴：这个案子，我把事实说出来了，价值就得到了彰显，但根本问题的解决，还有待《物权法》的出台……）
主持人：对于商品房小区人防地下室的产权归属问题的争论，没有因此平息。据了解， 北京3000多个商品房小区中，按政府规划要求配建的地下人防工程面积大约有1000万平米，投资价值在200亿元人民币以上，每年的收益保守估计也有10亿元。这么大的一笔资产，归属如何，去向怎样，值得我们进一步的关注。明天的记者视线，请继续收听新闻广播记者连新元的报道：《商品房小区人防地下室属于谁？下篇——期待平息的争议》。
师所说的，如果对地下人防工程没有进行明晰的产权界定，出现各种问题是必然的。因此，要从根本上解决问题，还是要理清产权。
（陈岳琴：没有明确进入分摊的是不是业主的产权，没有写进购房合同的，业主能否拥有产权？）
对于陈律师所说的没有写进合同，甚至没有明确说明进入公摊的部分，该怎么看待它们的归属呢？社区问题专家、和谐社区发展中心理事长蔡若焱打了一个比方。
（蔡若焱：就比如说电视机厂生产的电视机，你没的时候，说只把壳儿卖给你，荧光屏是他们的，可能吗？肯定是一起花钱买过来的啊。实际上，业主肯定是那些公共部分的投资者。）
就人防工程来说，《中华人民共和国人民防空法》规定，国家鼓励单位组织和个人投资人防工程建设；而市人防办《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》中，也明确说明：城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主们。怎么看待业主的事实投资行为，这种投资能否获得产权呢？市人防办工作人员表示：
（人防办工作人员：业主的观点只是一种观点，必须要考虑它的过去、现在和未来，也要考虑它的战备属性，毕竟不同于其他商品。）
对此，中国人民大学公共管理学院副教授陈幽泓认为，人防工程事实上是政府为了保障公共安全应该提供的公共产品，但为了解决资金问题，政府目前的政策是鼓励社会力量参与人防工程的建设。为了保障公共安全，人防工程不能简单私有化，但同时也不能随意公有化。
（陈幽泓：投资是业主，但又要顾及公共利益，怎么来解决这一问题。不能简单判断是业主的，但国家也不能简单处理。就要在经济原则和公共原则之间找到平衡点。首先，为了公共安全，这是每个人都不能忽视的，但如果承认私人投资，那就应该在保护私人利益和公共安全之间下工夫。）
在这个问题上，我国宪法修正案第十三条规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。因此，陈岳琴律师认为，公私财产应楚河汉界明确区分，并受到法律一视同仁地保护，这样，整个市场经济才有交换的基础和成长的空间。
（陈岳琴：对于业主投资的人防工程，如果国家基于公共利益要征用，也要进行过国有化征收征用并给予补偿。国家所有权的取得应该有法律依据个事实依据。事实上，国家财权与公民财权之间，也要基于民法财产所有权等价交换原则来取得，而不能由部门规章规定由他们所有。）
然而，在公私财产的界定问题上，法律并不完善。在商品房小区中，除了人防工程，还有幼儿园和一些商业配套设施，这些带有社会公共性质的设施产权同样不明确。而这些问题有待于《物权法》从根本上明确。陈岳琴告诉记者，3月29号，在北京市第一中级人民法院开庭审理华清嘉园的案子时，她曾经向主审法官提议，搁置产权方面的争议，等待《物权法》的明确规定。
（陈岳琴：这个案子，我把事实说出来了，价值就得到了彰显，但根本问题的解决，还有待《物权法》的出台……） | 
